Dom bez pozwolenia?
Wraz z początkiem 2022 r. wprowadzono Polski Ład, który jak wskazuje jeden z popularnych portali internetowych stanowi program rządowy, którego celem jest wyjście z kryzysu wywołanego pandemią COVID. W ramach Polskiego Ładu wprowadzono także rozwiązania w ustawie Prawo Budowlane, które dotyczą możliwości budowy domów jednorodzinnych w zasadzie na własną rękę, tj. tak aby, każdy miał możliwość wybudowania sam swojego domu. Jak należy rozumieć samodzielne budowanie domu? Na co obecnie pozwala prawo? O tym będzie dzisiejszy artykuł.
Z dniem 1 stycznia 2022 r. do art. 29 ustawy Prawo budowlane dodano nowy podpunkt, który stanowi o zwolnieniach od konieczności posiadania decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę. I tak, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 a ustawy Prawo Budowlane:
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (…).
Wprowadzony został zatem przepis, który zwalnia z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych do 70m2. Warto zauważyć, że przepis nakłada także szereg ograniczeń na potencjalnych inwestorów. Przede wszystkim dom musi być wolnostojący, jednorodzinny i maksymalnie dwukondygnacyjny. Idąc dalej, obszar oddziaływania obiektu musi w całości zamknąć się w działce Inwestora natomiast budowa obiektu ma zostać prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Co istotne, Inwestor składa w tym zakresie oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej.
W przypadku budowy domu do 70m2 to Inwestor dokonuje formalności. Nie ma bowiem obowiązku ustanawiania kierownika budowy i dla przykładu Inwestor sam, będąc jedyną stroną w postępowania występuje o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ ma na wydanie takiej decyzji 21 dni.
Po skompletowaniu niezbędnych dokumentów Inwestor może przystąpić do budowy niezwłocznie po doręczeniu zgłoszenia organowi. Ważne, że z uwagi na brak kierownika budowy Inwestor jest zobowiązany do wykonania jego obowiązków w zakresie postawienia tablicy informacyjnej budowy oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (art. 45a ust. 3a pkt 1 Ustawy Prawo budowlane).
Po zrealizowaniu budowy, zawiadamiając o zakończeniu budowy Inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami właściwego rozporządzenia oraz zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi (art. 57 ust. 1 ba ppkt 1 i 2 Ustawy Prawo budowlane). Również to oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Wprowadzone w ustawie Prawo budowlane zmiany budzą entuzjazm, jednakże warto nie dać ponieść się emocjom i mimo wszystko polegać na wiedzy specjalistów z zakresu architektury i budownictwa przy podejmowaniu się realizacji tego typu inwestycji.
Dlaczego? Już w uzasadnieniu projektu nowelizacji Prawa budowlanego zaznaczono, że należy pamiętać, iż mimo że istnieje wiele zwolnień ułatwiających Inwestorowi samodzielną realizację domów o powierzchni do 70m2, to nadal jest on zobowiązany do przestrzegania właściwych przepisów planistycznych i przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane. W tym w szczególności Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli m.in. z zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie on wybudowany.
Wobec braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy, nie tylko obowiązki, o których wspomniałam powyżej, ale także odpowiedzialność za zgodne z przepisami postawienie domu do 70m2 spoczywa w całości na Inwestorze. Tym samym to on ponosi ryzyko i odpowiedzialność za ewentualną katastrofę budowlaną, do której może dojść, jeśli budowa nie będzie realizowana zgodnie z projektem bądź sztuką budowlaną.
W związku z powyższym rodzi się pytanie czy nawet w przypadku tego typu inwestycji, warto ryzykować? Może lepiej zadbać o tzw. swój spokojny sen i powierzyć realizację inwestycji osobom, które mają odpowiednie kompetencje, uprawnienia i wiedzę, aby doprowadzić do tego, aby dom naszych marzeń bez problemu powstał i był dla nas bezpieczny?
Jeśli wolą Państwo spokój ducha, zachęcam do kontaktu, Kancelaria Joanny Skupiewskiej współpracująca z renomowanym Biurem Architektonicznym BCM Architekci sp. z o.o. w profesjonalny sposób zadba o to, aby przy budowie wymarzonego domu, także tego do 70m2 , żadne przepisy prawa nie były jakimkolwiek powodem do zmartwień.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga osobnej analizy prawnej.
adw. Joanna Skupiewska 17.01.2022 r.
zdjęcie poglądowe: Pixabay.com